Pasos que necesitas conocer para COMPRAR O VENDER una propiedad -aspectos legales-

Para llevar a cabo la compraventa de un inmueble necesitas conocer algunos aspectos legales, y nosotras te vamos a contar cuales son: 

Tres pasos son importantes.

Reserva de compra

Boleto de Compraventa

Escritura

Firma de una reserva de compra; luego se puede firmar lo que se conoce con el nombre de boleto de compra- venta y finalmente y con esto se concluye la operación, se firma la Escritura traslativa de dominio.

La reserva de compra es un escrito donde el posible comprador realiza una oferta por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero para demostrar su interés y compromiso y que, en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.

Si el vendedor acepta la oferta, se produce la retirada del inmueble de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del boleto de compra venta o de la escritura. También en este paso de negociación, se acuerda el precio final de la operación, la forma de pago y el tiempo a concretar el negocio. Si el comprador se arrepiente de su oferta ya aceptada por el vendedor, pierde la suma entregada en concepto de reserva.

El siguiente paso es la firma del boleto de compraventa y este es un contrato privado con efectos de relevancia para las partes. En el boleto se establece la obligación de escriturar, como así también el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el escribano que realizará la escritura, etc. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o deshacerla. Por otro lado cabe aclarar, que si bien la firma de un boleto de compra venta no es obligatorio, en general es muy recomendable que se firme.

Es importante tener un corredor inmobiliario de reputación y que conozca la zona y un escribano que participe de esta operatoria para constatar toda la documentación que tiene la propiedad. La inmobiliaria y el escribano actuarán como representantes de las partes, en especial del comprador que es quien en definitiva necesita saber si lo que compra está en orden. El escribano se asegurará de que quien vende efectivamente sea el verdadero dueño del inmueble, así como también que no esté inhibido o que el inmueble no tenga ninguna clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).

La inmobiliaria deberá pedir dos informes al Registro de la Propiedad, dominio y Anotaciones Personales, de donde surge que el inmueble que ofrece en venta o vende se encuentra en regla para poder transmitir sin problemas la propiedad. y en el otro surge si la persona vendedora no está «inhibida» para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el boleto de compra venta.

A la hora de firmar el boleto de compra venta, el comprador en general entrega un porcentaje de dinero pactado entre los contratantes, que suele ser un porcentaje significativo del monto de la operación. Este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.

El escribano solicitará al vendedor para iniciar el tramite de escrituración lo siguiente: título de propiedad original, por eso es muy importante que chequeen con el Corredor si esta correcto y si es el escrito original, ya que no se aceptaran copias y el Estado Parcelario, gestión que lleva a cabo un Agrimensor y es obligatorio para todas las escrituras de inmuebles en la provincia de Buenos Aires. 

Si la persona que figura como propietario del inmueble en el registro falleció, es necesario que se haya tramitado al menos la declaratoria de herederos y mejor aún la sucesión de la persona fallecida, conociéndose con ella quiénes son los herederos que deberán firmar el boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se «inscriba» a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo esto el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribirla. A este tipo de escrituras se las llama «Venta por tracto Abreviado», porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

La escrituración, suele realizarse en el plazo que ambas partes consideren prudente (como se mencionó anteriormente podría ser parte de la negociación).

Finalmente, la escritura traslativa de dominio es el acto formal y solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la escritura queda perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.

El escribano, en la operación ofrece su asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios.  Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los «Impuestos» que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los «Servicios» (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención «estimativa», en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

En general el escribano es designado por el comprador, que es quien debe asegurarse que el vendedor tiene su documentación en orden.

Los honorarios y gastos de escribanía se abonarán de acuerdo a la costumbre notarial y generalmente cada uno abona su parte, hay gastos que corresponden al vendedor y hay gastos que le corresponden al comprador. 

Con respecto a la entrega de la propiedad, suele hacerse el día de la escrituración, en ese mismo momento se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien, salvo que se acuerde otra opción. Es conveniente que la inmobiliaria actuante esté presente en todos los actos mencionados a fin de intermediar en cualquier situación que pudiera surgir.

No olvidar: el escribano interviniente el día de la firma de la escritura les entregará a las partes una copia simple de la misma, PERO la escritura original llegará inscripta en el Registro de la Propiedad a la escribanía en unos 45 días aproximadamente, asi que a no olvidarse de ir a retirarla.